深圳第二次土地改革大幕正在徐徐展开

      今年5月获得批复的《深圳市土地管理制度改革总体方案》犹如尚方宝剑，正在指导探路者“披荆斩棘”。今年8月出台、已实施2个月的另一纸文件如同其注脚，在缓慢发酵中释放着“土改”方案的新信号。
       8月，深圳出台了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施，在历史用地确权和处置方面采用这样的原则：“原农村集体经济组织继受单位应作为唯一的土地确权主体”，这意味着如果这一原则普遍和扩大采用，那么在“小产权房”以违建形式存在的深圳，村集体将成为夹在政府和违建权利人之间的“中间人”，政府只跟村集体确权，而由村集体去处理土地上建筑物的相关权益。
      一名官员形容“土改”是中央给予深圳土地制度上先行先试的权利，而《暂行措施》则被外界理解为深圳市政府的一种放权和让位于市场解决权益分配。
      如果这样一种原则和方法扩大，政府、村集体乃至开发商都显然乐见其成，深圳“城中村”土地二次开发也得以提速，但质疑声却表示，这是否意味着政府把违建处理的行政管理关系“变性”为村集体与违建者的民事关系，虽避免了政府与小产权房业主的直面，却也将遭遇种种法律困境和难题。
      这释放的一个信号是“政府与集体对话”，其背后的逻辑是：通过利益均享的方式来推进土地确权工作。
悬而未决的剑：4亿平米违法建筑 占深圳一半建筑面积
      根据深圳官方统计，截至2009年底，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑总计37.74万栋，约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积的一半。“2009年的这一文件是深圳迄今为止对于违法建筑确权和处理最为明确的一个表态，但直到今日依然没有执行”，最可能的猜测就是深圳违建处理远比想象中复杂。
      港人黄生绝对可以称得上是深圳“城中村”中的一个“地主”。从西乡大道拐进固戍村，七拐八拐后，便看见一栋栋“握手楼”林立的“城中村”，待到车辆不能再前行时，靠边停下，沿上坡路走几步便来到黄生的家，这是一栋高7层的民房。黄生和他的妻子住在这栋楼的顶层，从顶层望去，村里满是这种“农民房”，渐渐都高过黄生家的楼，“这两年这种房子越建越高了”，黄生说。
      楼道里，每层住户都对黄生非常客气，原因便是黄生是他们的房东，而这样的房子黄生有10栋。曾几何时，黄生名下上万平方米的物业解决和保障了一些来深建设者的居住难题。如今，深圳可建设用地紧缺，城市要发展，政府亟需土地的二次开发释放城市升级的空间，黄生所拥有的这些农民房就成了深圳难以绕过的难题。
     “土地改革？没听说过，跟我有什么关系。”黄生展示着他当初买地的收据。在黄生看来，这些十数年前其向固戍原村民买地的收据就已充分证明这些地和房子归属于他，而不在乎这些房子有没有那一纸“房产证”。
      香港人黄生从上世纪80年代末开始便在固戍买地建房，“从原村民手里买那种100平方米左右的宅基地，那个时候很便宜，买来便建成房子，先后买了差不多10块，也就建了10栋房子”，如今，黄生每月仅收租就有几万元，维持着衣食无忧的生活。
港人来深建房曾经成就了无数“发家史”，深圳有土地没钱的原村民和有钱没房子的香港人结合在一起，在深圳的原村集体土地上盖起一栋栋民房，后来不限于港人，“外地人”也带着资本涌入，造就了深圳数以万计的“农民房”和“违建房”。
      不仅原村民建，“外地人”建，在被从农村赶入城市当中失去了土地收入的各个村股份公司也不满足于原有的经济模式而开始建“统建楼”，从种地到“种”房子收租，成为各个村搞经济的常见方式。在通俗的称谓里，这些非商品房的房子都被称为“小产权房”，而在深圳，这类房子大多被称为“历史遗留违法建筑”。
      对于官方而言，当年未曾遏制住的违法建筑、加建、抢建在客观上解决了城市发展中移民人口的住房问题，违建实际上代替或相当于廉租房以及保障房的用途，但时至今日，终于积重难返。据深圳官方统计，截至2009年底，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积的一半。通俗而言的深圳违建一般包括几种：一是村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；二是一户一栋上原村民超建和加建的房屋，也称农民房；一般狭隘概念的“小产权房”则属第三类，即指外来开发商购买村里的原村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。
      5月25日，深圳土改《方案》获得批复，深圳土地改革启动，其中“推进原农村土地确权”的字眼则引起外界对于深圳小产权房将分类确权的猜测。事实上，深圳早已有了对于“小产权房”分类确权的最权威和明晰的政策文件。2009年5月，深圳通过《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中对于农村城市化历史遗留违法建筑规定了确认产权、依法拆除或没收、临时使用等处理方式，但确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始登记的条件与程序等具体办法尚不明确。
    “2009年的这一文件是深圳迄今为止对于违法建筑确权和处理最为明确的一个表态。”一律师说道，《处理决定》公布后，直到现在，实施办法和配套措施依然没有出台，“没有实施或实施不顺利或是其他原因，反正没有执行”。这部出台许久依然没有进入实施阶段的《处理决定》，也让外界猜测深圳的历史遗留违建处理远比想象中复杂。

                                                                                                                                                             （转载）